QU verstößt gegen den Bebauungsplan: Doch kein Club im Quartier Unterlinden?

Carolin Buchheim & Manuel Lorenz

Die Inneneinrichtung ist fast fertig, 1.360 Facebook-Fans warten ungeduldig. "Theoretisch wären wir in zwei Wochen startklar", sagt Thomas Rauhut über QU, die 'Club-Bar-Lounge', die er zusammen mit Filipos Klein im Kellergeschoss des Quartier Unterlinden eröffnen will. Doch daraus wird erstmal nichts: der Bebauungsplan verbietet in dem Gebäude den Betrieb einer Diskothek.



Manchmal steht sie auf, die Tür zum QU im Kellergeschoss des Quartier Unterlinden am Fahnenbergplatz.


Drinnen kann man die Grundzüge der Gestaltung der 500 Quadratmeter großen Club-Bar-Lounge bereits deutlich erkennen: links eine opulent gestaltete Bar, rechts Sitzmöglichkeiten, vorne schon ein Stehpult, vielleicht für das Türpersonal, das irgendwann einmal Gäste Ü23 im Laden begrüßen will.

"Keine Ahnung, wann die nebenan aufmachen", sagt eine Dame im winzig kleinen Beauty-Salon links nebenan. "Das kann noch dauern, irgendwas müssen die noch genehmigt bekommen."

Auf der Facebook-Seite des QU fragen Nutzerinnen und Nutzer immer wieder nach dem Eröffnungstermin des Clubs. Angekündigt war die Eröffnung für Ende September, jetzt ist es Anfang November.

"Etwas Geduld brauchen wir noch", antworten die Betreiber dann dort. "Leider benötigt man bei einem Neubezug doch mehr Genehmigungen, als von uns zuerst angenommen; aber sobald wir einen Termin haben, werden wir ihn hier kommunizieren! Wir freuen uns auch schon." Und "Demnächst. Einen genauen Termin können wir leider noch nicht nennen."

In dieser Woche gab es dann ein ausführlicheres Posting: "Liebe Freunde des QUs, gerne hätten wir längst schon im neuen Club mit Euch gefeiert!!! Leider gibt es aber noch bürokratische Hindernisse. Wir sind intensiv dabei, alle Auflagen zu erfüllen und hoffen, dass die Party bald losgeht! Sobald wir weitere Neuigkeiten haben, werden wir Euch umgehend informieren. Danke für Eure Geduld, das QU-Team."

Das klingt nach Wartezeiten bei der Konzessionsvergabe - über die beschweren sich Freiburger Nachtbetriebsbetreiber immerhin regelmäßig bei Neueröffnungen, allerdings nur unter der Hand, schließlich will es sich niemand mit der Stadt verscherzen.

Doch die Probleme des QU sind noch grundlegender: In den beiden Gebäuden des Quartier Unterlinden darf zwar Gastronomie, aber keine Diskothek betrieben werden - so steht es im Bebauungsplan (Plan Nr. 1-063, Einsehbar auf Freigis) des früher als "Bakola-Gelände" bezeichneten Gebiets. In der Begründung des Bebauungsplans (.pdf) heißt es:

"In MK I und MK II erfolgt ein Ausschluss von kerngebietstypischen Vergnügungsstätten. Die Zulassung solcher Vergnügungsstätten ist vom Investor nicht gewünscht und wäre mit der städtebaulichen Zielsetzung, das Quartier Unterlinden durch hochwertige Nutzungen aufzuwerten, nicht vereinbar."

Zur Erklärung: Die Abkürzung MK I bezeichnet den sogenannten Solitär (Bild oben links), das Gebäude, in dem sich im Erdgeschoss das Restaurant Vapiano befindet; MK II (Bild oben rechts) ist das große Gebäude des Quartier Unterlinden mit Alnatura, Fitnessstudio, Rewe - und dem potentiellen QU. Der für Nicht-Juristen wenig griffige baurechtliche Begriff der "Vergnügungsstätte" bezeichnet neben Spielhallen, Striptease-Bars und Swinger-Clubs allerdings auch ganz normale Clubs und Diskotheken.



QU-Macher Thomas Rauhut (Bild oben rechts) ist frustriert ob der Tatsache, dass er den Club zumindest vorerst nicht aufmachen kann. "Theoretisch wären wir in zwei Wochen startklar", sagt er. Dass er einen fast fertig eingerichteten Club an einem Ort hat, an dem er ihn aus baurechtlichen Gründen nicht eröffnen kann, sei das Ergebnis eine Missverständnisses: „Unser Verpächter hat angenommen, dass ein Club eine Gaststätte sei, keine Vergnügungsstätte. Leider ist dem aber nicht so.“

Als Neulinge im Diskothekengeschäft – Rauhut, eigentlich Unternehmensberater, hat zuvor die Shoko-Bar in der Postpassage betrieben, direkt neben dem von Filipos Klein betriebenen Restaurant Fil – sei ihnen das Problem nicht bewusst gewesen. Ohnehin läge die Verantwortung für die Baugenehmigung beim Verpächter.

Der Verpächter, die Freiburger Firma Unmüssig, war in dieser Woche niemand für eine Stellungnahme zu erreichen - das Thema sei Chefsache, und der Chef bis Mitte kommender Woche verreist.

Rauhut gibt an, dass er Ende Juni erfahren habe, dass das QU nicht baurechtlich genehmigungsfähig sei. „Die Möbel waren da schon bestellt.“ Die Inneneinrichtung und ihr Einbau hätten 240.000 Euro gekostet, dazu kämen noch die Kosten für Sprinkleranlage („Ein hochmodernes Ding“) und Musikanlage („Die beste weit und breit“). „Das ist auch der Grund, warum wir weitergebaut haben. Nicht, weil wir stur waren – das Geld war schon ausgegeben, und die Verträge waren unterschrieben.“

Dass ohne rechtliche Grundlage kostspielige Bauprojekte in Angriff genommen würden, kommt nach Angabe des Freiburger Anwalts für Baurecht Karsten Bohmann nicht so selten vor, wie man annehmen könnte: "Bauherren versuchen häufig, rechtswidrige Tatsachen zu schaffen, um sie nachträglich genehmigen zu lassen. Das kann durchaus funktionieren – muss aber nicht. Eine planungsrechtliche Sicherheit sollte daher vor Baubeginn hergestellt werden." Bohmann, der regelmäßig namhafte Baufirmen der Region  berät, verweist auf den Steg, den Bilfinger + Berger zwischen zwei Büros in das sogenannte Windfenster der Bahnhofsachse bauen ließ – 70.000 Euro Bußgeld kostete das den Konzern im Jahr 2000, das höchste Bußgeld, das in Freiburg in einer Bausache bisher verhängt wurde. Der Steg blieb.

Doch wie könnte das QU im Quartier Unterlinden doch betrieben werden? Die Stadt zumindest muss und kann zur Zeit nicht tätig werden: Sowohl das baurechtliche Genehmigungsverfahren, als auch das Verfahren zur Erteilung einer Konzession ruhen.

Eine Umwidmung der 'Club-Bar-Lounge' auf dem Papier in eine Gaststätte würde eine Eröffnung des QU nicht ermöglichen. Denn ob ein Betrieb eine Gaststätte oder eine Vergnügungsstätte ist, ist weniger Definition als Tatsachenbewertung. Stehen Essen und Trinken im Vordergrund der geschäftlichen Tätigkeit, ist ein Betrieb eine Gaststätte, steht die "kommerzielle Freizeit-Unterhaltung" im Vordergrund, ist es eine Vergnügungsstätte. Klar ausgedrückt: Selbst, wenn im QU  Speisen angeboten würden, während der DJ spielt, wäre der Laden keine – vor Ort erlaubte – Gaststätte.

Alternativ könnten die Betreiber Rauhut und Klein eine Befreiung von den Beschränkungen aus dem Bebauungsplan beantragen, einen sogenannten Dispens, über den die Baubehörde entscheiden würde. Ausnahmen vom Bebauungsplan sind gemäß §31 II BauGB unter anderem dann möglich, wenn die Abweichung städtebaulich zu vertreten ist, was hier der Fall sein könnte, da sich der Club ja in einem Kellergeschoss befindet. Zusätzlich müsste die Abweichung allerdings auch "unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein" - womit das aktuell in Freiburg schwierige Thema „Disko-Lärm in der Innenstadt“ auf dem Tisch wäre. Dieses Vorhaben scheint jedoch geringe Erfolgsaussichten zu haben: „Eine Befreiung scheidet unserer Ansicht nach aus, denn es würden die Grundzüge der Planung berührt“, sagt Edith Lamersdorf, Pressesprecherin der Stadt.

Und so versuchen es Thomas Rauhut und Filipos Klein mit dem langen Weg: Den Kern des Problems würde allein eine Änderung des Bebauungsplans beseitigen. Eine solche ist allerdings nicht so einfach zu bekommen - und einigermaßen langwierig: Bebauungspläne werden vom Gemeinderat beschlossen; zuvor sind mehrere Verfahrensschritte notwendig. Unter anderem können Bürger ihre Bedenken einbringen, die in das Verfahren einfließen müssen. Dass der Gemeinderat in Zeiten, in denen Altstadt-Anwohner über Lärmbelästigungen klagen und der Leiter des Innenstadt-Polizeireviers das Freiburger Nachtleben als für die Polizei kaum zu bewältigen beschreibt, für eine Innenstadt-Diskothek einen Bebauungsplan ändert, scheint fraglich. Rauhut beschreibt sich als „gewillt und gezwungen, diesen Weg zu gehen“. Sowohl eigene Anwälte als auch Anwälte des Verpächters seien in Gesprächen mit der Stadt. Man versuche, auf Entscheidungsträger einzuwirken und hoffe auf das Beste.

Rauhut ist der Ansicht, dass vom QU kaum negative Auswirkungen auf die Nachbarschaft ausgehen würden: „Das ist eine gute Lage für einen Club. Das Quartier Unterlinden besteht aus zwei Bürogebäuden, in unmittelbarer Nähe gibt es keine Anwohner.“  Der Eingangsbereich zum Rotteckring sei von der Innenstadt abgewandt; Eingangskontrollen wolle man bereits oben am Eingang zum Atrium durchführen, um die Lärmbelästigung in dem gut hallenden zweistöckigen verglasten Eingangsbereich gering zu halten. Auch die Konzeption des Clubs spreche für sich: „Das QU soll ein Club mit einem Durchschnittsalter um die 30 werden“, sagt Rauhut. „Ein Club, in dem man unter Erwachsenen ausgehen kann. Kein Bermudadreieck-Laden.“

Langfristig  könnten die QU-Betreiber vom Lärmkonzept für die Innenstadt profitieren, das der Gemeinderat eigentlich noch in diesem Jahr ausarbeiten und entscheiden will. Ein solches Konzept könnte zum Beispiel Zonen in der Altstadt definieren, in denen grundsätzlich keine Diskotheken oder Clubs betrieben werden dürfen - und solche, in denen es grundsätzlich möglich ist. Sollte ausgerechnet der Bereich Unterlinden als eine der Diskotheken-Zonen definiert werden, wäre eine Bebauungsplanänderung oder -ausnahme zu Gunsten des QU leicht zu begründen. Doch dieser Idealfall für die Betreiber entbehrt eigentlich jeglicher Spekulationsgrundlage - zur Zeit gibt es für das Innenstadt-Lärmkonzept noch nicht mal eine Vorlage.

Für wie wahrscheinlich Thomas Rauhut es hält, dass er den Club eröffnen kann, das will er nicht sagen. „Ich hoffe dass es im Gemeinderat positiv abläuft, ich drücke uns die Daumen“, sagt er. "Wenn das alles nicht zustande kommt, müssen wir darunter leiden." Immerhin: Zur Zeit muss Rauhut nach eigenen Angaben keine Pacht an Unmüssig zahlen.

QU Club

Fahnenbergplatz 1
79098 Freiburg
Mehr dazu:

[Bild 1: Julia Mungenast; Bild 2 & 4: QU-Promo]