Miet-Guide für Erstis und alle Anderen

Meike Riebau

Hier findet ihr alle Infos: Von Party-Regelungen über Schadenszahlungen und all die anderen Tücken im Mietrecht. Unsere Mitarbeiterin Meike hat zusammen mit Klaus Siemers, Fachanwalt für Mietrecht und Rechtsbeistand des Vereins "Mietinitiative Südbaden", den ultimativen Wegweiser durchs Mietrecht erstellt.



Wie wohne ich?


In der WG

Falls ihr euch dafür entschieden habt, in eine WG zu ziehen, stehen euch drei Vertragstypen zur Auswahl:

Variante 1

Jeder der Mitbewohner schließt einen eigenen Hauptmietvertrag mit dem Vermieter über die Nutzung seines Zimmers, sowie die gemeinsame Nutzung an Bad, Küche und sonstigen Gemeinschaftsräumen.

Vorteil: Bei einem Problem ist der Vermieter für jeden der Mitbewohner der direkte Ansprechpartner. Die Mietverhältnisse sind getrennt, und falls einer der anderen mal nicht zahlen kann oder will, habt ihr damit nichts zu tun.

Nachteil: Für den Vermieter bedeutet diese Variante mehr Schreib- und Organisationsaufwand, da er mit jedem von euch direkt verhandeln muss. Euer Nachteil ist, dass der Vermieter euch einfach einen neuen Mitbewohner vor die Nase setzen kann, wenn ihm danach ist. Ein Mitspracherecht habt ihr dann nämlich nicht mehr. Fall ihr für ein Semester ins Ausland wollt oder zu Praktikumszwecken euer Zimmer gerne zwischenvermieten wollt, kann der Vermieter das verhindern, wenn er partout nicht will. Ein Untermietvertrag ist erst gestattet, wenn mindestens zwei Zimmer zur Verfügung stehen.

Variante 2

Der Vermieter macht einen Hauptmietvertrag mit einem der Bewohner. Dieser wiederum schließt Untermietverträge mit den restlichen Mitbewohnern.

Vorteil
: Ihr könnt euch eure Mitbewohner auf jeden Fall selbst aussuchen, und auch Kündigungsfristen sind ein geringeres Problem, da ihr euch nur mit dem Mitbewohner abstimmen müsst. Außerdem wird es bei eventuellen Auslandsaufenthalten und anderen zeitweiligen Abwesenheiten leichter, einen Zwischenmieter aufzunehmen. Der Vermieter hat auf der anderen Seite den Vorteil, dass er nur mit einem Vertragspartner zu tun hat, an den er sich halten muss.

Nachteil: Der Hauptmieter ist der alleinige Schuldner. Wenn die anderen nicht zahlen, muss er trotzdem erstmal für die Gesamtmiete aufkommen.
Nachteil für die Untermieter wiederum ist, wenn es zu einem Mangel (Wasserschaden, Schimmel oder ähnliches) kommt, und der Hauptmieter nichts unternimmt. Dann können die Untermieter zwar die Miete mindern. Die Frage ist aber, wer das nach fünf Jahren harmonischen Zusammenlebens tut.
Der Vermieter hat überhaupt keinen Einfluss mehr darauf, wer in seiner Wohnung lebt, solange der Hauptmieter nicht wechselt.

Variante 3

Ihr gründet eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Diese bleibt auch nach Auszug der einzelnen Gesellschafter bestehen.

Vorteil: Auch hier habt ihr absolutes Auswahlrecht bei neuen Mitbewohnern.

Nachteil: Einzelne Gesellschafter (also Mitbewohner) können nicht einfach gekündigt werden, sondern müssen unter Umständen aus der GbR herausgeklagt werden. Das Modell eignet sich also vielleicht nicht so sehr für Studenten-WGs mit hoher Fluktuation, sondern eher für Senioren-WGs.

Alleine wohnen

Wer dagegen alleine in eine Wohnung zieht, schließt (wie in Variante 1) einen Hauptmietvetrag mit seinemVermieter ab. Vor- und Nachteile siehe oben.







Vertragsanbahnung





Makler

Falls ihr über einen Makler nach einer Wohnung sucht, solltet ihr unbedingt darauf achten, dass der Maklervertrag keine sittenwidrigen Klauseln oder unwirksame AGBs enthält. Dazu gehört zum Beispiel die Verpflichtung zur Zahlung, selbst wenn keine Wohnung gefunden wurde; oder wenn mehr als zwei Kaltmonatsmieten an Provision gefordert werden. Nach Erfahrung von Rechtsanwalt Siemers weist die Mehrheit der Maklerverträge unwirksame AGBs auf.



Mietkaution

Die gesetzliche Kaution liegt bei drei Nettokaltmieten. Eine zusätzlich zur Kaution vom Vermieter geforderte (Eltern-) Bürgschaft ist unwirksam und kann herausgefordert werden. Falls Eltern aber von sich aus eine Bürgschaft für den Sohnemann anbieten, ist die Bürgschaft wirksam.

Gegenstand des Mietvertrages

Ihr solltet ganz genau festlegen, was der Gegenstand des Mietvertrages ist. Wenn in eurem Mietvertrag nichts über die Nutzung eventuell vorhandener Kellerabteile oder Gärten steht, dann kann der Vermieter auch nach zwei Jahren noch die Nutzung verbieten. Anders könnte es aussehen, wenn ihr schon zwanzig Jahre lang euer Fahrrad stillschweigend im Schuppen abgestellt habt.
Aber da es ist nicht zu erwarten ist, dass ihr so lange in eurer Studentenbude ausharren werdet, solltet ihr solche Fragen bei Vertragsschluss klären und explizit in den Mietvertrag schreiben("Nutzungsrecht an Terrasse/Schuppen/Garten").

Übergabeprotokoll

Richtig wichtig! Geht bei Einzug zusammen mit dem Vermieter durch die Wohnung und protokolliert den Zustand von Wänden, Böden und Sanitäranlagen. Schäden solltet ihr genau beschreiben und wenn möglich mit Fotos festhalten. Das Protokoll sollte von allen unterschrieben werden, auch eventuell anwesenden Umzugshelfer (Namen und Adressen notieren) sind als Zeugen hilfreich. Das Protokoll dient nicht nur eurer Sicherheit, bei Auszug dem Vermieter nicht als Mittel zur Vergoldung seiner Wohnung zu dienen, sondern vielleicht auch als kleine erzieherisch-zügelnde Maßnahme bei wilden Parties oder groß angelegten Wandeinriss-Aktionen.





Laufendes Mietverhältnis


Betriebskosten

Die Betriebskosten gehören laut Deutschem Mieterbund zu den häufigsten Streitgründen. Zu den Betriebskosten gehören unter anderem: Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Licht oder Gartenpflege. Die komplette Liste könnt ihr hier einsehen.

Es gibt verschiedene Zahlmodelle: Pauschale oder Vorauszahlung. Bei einer Pauschale könnt ihr euch in der Hinsicht beruhigt zurücklehnen, dass keine unangenehmen Nachzahlungsforderungen kommen werden. Ein kluger Vermieter wird allerdings die Pauschale eher im oberen Bereich ansetzen, um sich selbst zu schützen. Die Faustregel besagt, dass man mit zwei Euro pro Quadratmeter und Monat rechnen muss.

Gebrauch

Es geht zwar immer noch das Gerücht um, es bestünde das Recht, einmal im Monat eine Party zu veranstalten: Es stimmt nicht!
Grundsätzlich dürft ihr alles in eurer Wohnnung tun, was zum Leben dazugehört: Essen, Schlafen, Musik hören, Tanzen, Sex haben, Kochen, Rauchen, Gäste zu Besuch haben.

Die Lautstärkeregelungen sind je nach Gebietsart unterschiedlich. Da aber anzunehmen ist, dass die wenigsten von euch im Industriegebiet wohnen, darf der Lärm bei einer Party nicht über Zimmerlautstärke hinausgehen.
Auch Grillen auf dem Balkon ist verboten, wenn der Rauch beim Nachbarn hineinzieht.

Grundsätzlich gilt: Je enger wir zusammenleben, desto mehr müssen wir Rücksicht nehmen. Aber meistens lässt sich ja mit den Nachbarn eine gütliche Lösung finden, wenn man, wie es so schön heißt, mal drüber spricht.

Wenn was kaputt ist

Falls irgendetwas passiert, gilt der Grundsatz: So schnell wie möglich dem Vermieter melden und das am besten schriftlich. Eine Fristsetzung ("...bitte ich Sie, bis zum 15.10. die Waschmaschine zu ersetzen...") ist immer sinnvoll, auch wenn es das Verhätlnis zum Vermieter eventuell etwas abkühlen könnte. Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter verantwortlich ist (und dementsprechend zahlen muss).

Anders sieht es aus, wenn ihr einen Anteil der Schuld tragt. Wenn euch etwa beim Bügeln das Bügeleisen auf den Teppichboden fällt und einen großen, hässlichen, schwarzen Fleck hinterlässt, wird folgendes gemacht:
Zunächst wird festgestellt, wie viel der Teppichboden gekostet hat, als er neu war, und wie viel er in der Zwischenzeit an Wert verloren hat bis zum Tag des Unfalls. Von diesem Wert wird euer Anteil ausgerechnet, den ihr für einen neuen Teppichboden zahlen müsst.

Bei Mängeln besteht übrigens eine Meldepflicht. Wenn also eine Verschlechterung eintritt, weil nicht direkt Bescheid gesagt wurde, müsst ihr einen Teil des Schadens tragen.
Den kleinen Schimmelfleck im Bad also auf keinen Fall ignorieren. (Weiteres dazu siehe unten bei „Schönheitsreparaturen“).



Beendigung des Mietverhältnisses

Es gibt zwei Arten der Beendigung des Mietverhältnisses:



Kündigung

Eine einseitige Erklärung (das heißt, entweder von euch oder dem Vermieter ausgesprochen, die andere Seite muss nicht zustimmen): Hierbei gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
Es ist also reine Kulanz des Vermieters, wenn er auch schon zu einem früheren Zeitpunkt einen Nachmieter hineinlässt. Sinnvoll ist, wenn man ihm drei Nachmieter präsentieren kann. Eine kürzere Frist  besteht bei gemieteten möblierten Zimmern in der Wohnung des Vermieters, da ein Umzug hier in der Regel mit einem Koffer und drei Taschen vollzogen werden kann.



Mietaufhebungsvertrag

Hierbei einigen sich Vermieter und Mieter über den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses.  
Kostenbeteiligung an Schönheitsreparaturen Nach neuerer Rechtsprechung muss der Mieter nicht mehr immer unbedingt bei Auszug streichen, sondern „nach Bedarf“. Bedarf besteht, wenn ein „objektiver Dritter“ sagen würde: „Hier muss was getan werden“.

Abnahmeprotokoll

Für das Abnahmeprotokoll gelten dieselben Vorsaussetzungen wie für das Übergabeprotokoll, siehe oben.

Kaution

Die Kaution kann nicht gegen die letzten drei Kaltmonatsmieten verrechnet werden. Der Vermieter kann die Kaution einbehalten für alle Forderungen, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben, für einen Zeitraum von bis zu 6 Monaten.



Zur Person

Klaus D. Siemers ist Fachanwalt für Mietrecht und Rechtsbeistand des Vereins "Mietinitiative Südbaden".

Vielen Dank an Herrn Siemers für die ausführliche Rechtsberatung!


Mehr dazu: