Krach mit dem Vermieter: Wie eine Freiburger WG zum Auszug gezwungen werden soll

Gina Kutkat

Eine WG in der Wiehre fürchtet um ihre Wohnung: Ein neuer Hausbesitzer kündigt erst Eigenbedarf, dann Modernisierungsmaßnahmen an. Fast täglich kommt Post vom Anwalt. Hauptmieter Samuel will nicht einfach aufgeben.

Samuel Korn (Name von der Redaktion geändert) steht in seiner Küche, die so sympathisch vollgestopft ist, wie man das von WG-Küchen kennt. Seit zehn Jahren wohnt der 34-Jährige in der Altbau-Wiehrewohnung nah der Dreisam. Die 230 Quadratmeter und sieben Zimmer teilt sich der junge Selbstständige mit seiner schwangeren Freundin, dem gemeinsamen Sohn und zwei Mitbewohnern. Bis vor Kurzem wohnte in der großen WG auch noch eine dreiköpfige Familie. Ihre Miete ist mit 2100 Euro gering, wenn man sich die aktuellen Mietpreise in Freiburg anschaut.


"Wir würden hier gerne noch länger wohnen bleiben", sagt Samuel. Er und seine WG würden auf dem Freiburger Wohnungsmarkt kaum eine vergleichbare Wohnung finden. Eine 3-Zimmer-Wohnung kostet mindestens 1300 Euro Miete. Und sie möchten ihr modernes Wohnmodell gerne beibehalten. "Aber wir werden regelrecht aus unserem Zuhause vertrieben." Samuel sieht aus dem Fenster: Draußen stehen ein paar Handwerker und ein Anwalt auf dem Hof, die der neue Vermieter vorbeigeschickt hat – im Sommer 2016 hatte dieser die denkmalgeschützte Wiehre-Immobilie erworben. Sie sollen angekündigte Modernisierungsmaßnahmen vornehmen und kommen schon das zweite Mal, immer pünktlich um acht Uhr morgens.

Mehrmals pro Woche Abmahnungen

Samuel macht die Tür nicht auf, wenn es klingelt. "Es ist echt übel, was da gerade abläuft." Auf dem Küchentisch vor ihm liegt ein weißer Ordner, bis oben gefüllt mit Anwaltsschreiben. Die meisten stammen aus den letzten drei Monaten, in denen die Situation für die Mieterinnen und Mieter immer ungemütlicher wurde. Mehrmals pro Woche erhalten sie Schreiben von der Anwaltskanzlei, die den Vermieter vertritt.

Bei den meisten Briefen handelt es sich um Abmahnungen: Es geht um Pflichtverletzungen wie eine "Zu verschenken"-Kiste vor dem Haus oder das Abstellen des Kinderwagens im Flur. Alles wird minutiös von den Anwälten erfasst. Sie kündigen zudem umfassende Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an – die Hauptmieter sollen deshalb für zehn Monate in ein Hotel oder eine Ferienwohnung ziehen; eine abgeschwächte Variante sieht dann noch zehn Wochen vor. Auch eine außerordentliche fristlose Kündigung mit der Ziehfrist von einer Woche steckt im Ordner: Die Mieter sollten Mitte Februar 2018 innerhalb einer Woche aus der Wohnung ausziehen.

"Dass unliebsame Mieter durch vorgetäuschten Eigenbedarf zum Auszug bewogen werden, ist leider in Freiburg kein Einzelfall." Katrin Hartwig, Mieterverein Freiburg
Samuel hat die Frist nicht eingehalten und wohnt noch immer in der Wohnung. Seit Monaten wehrt er sich gegen alles, was von der Vermieterseite kommt – unter anderem auch eine Anzeige wegen schwerwiegender Beleidigung. Zuletzt erreichte ihn eine Räumungsklage, mit der die Geschichte nun vor Gericht gehen wird. Von Anfang an vermutet er: "Hier hat jemand eine Immobilie erworben, mit der man mehr Mieteinnahmen haben könnte als bisher. Deshalb sollen wir raus." In einem Gespräch – und auch schriftlich per Mail – hatte der Vermieter bereits im Dezember 2016 angekündigt, die Immobilie zur langfristigen Eigennutzung verwenden zu wollen. Es handelt sich um ein 650-Quadratmeter-Wohnfläche-Haus mit insgesamt vier Parteien, Samuel und die anderen Mieter sind sofort alarmiert.



Sie vermuten vorgetäuschten Eigenbedarf: Vermieter kündigen an, eine Immobilie selbst nutzen zu wollen, um später noch mehr Geld abzukassieren. Der Eigenbedarf ist im BGB durch den Paragraphen 573 geregelt: Demnach darf ein Vermieter seinen Mietern kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Nicht erlaubt ist eine Kündigung, um die Wohnung teurer zu vermieten. "Dass unliebsame Mieter durch vorgetäuschten Eigenbedarf zum Auszug bewogen werden, ist leider in Freiburg kein Einzelfall", sagt Katrin Hartwig, Geschäftsführerin des Mietervereins Freiburg. "Wir haben damit häufiger zu tun, führen aber keine Statistik, wie oft so etwas vorkommt."

Der Vermieter kündigt Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an

Doch für Samuel wird die Angelegenheit noch komplizierter. Sein Vermieter ändert die Taktik, konzentriert sich in Folge auf die Sanierung und Modernisierung des Hauses. "Auf einmal kam kein Wort mehr zum Thema Eigenbedarf." Das denkmalgeschützte Gebäude soll großzügig saniert werden, geplant sind beispielsweise der Einbau einer Fußbodenheizung, ein Fahrstuhl und ein neues Dach. Rund 650.000 Euro sollen die Arbeiten am Haus kosten. Die Kaltmiete für Samuels WG soll in dem Zuge auf 3856 Euro erhöht werden, denn per Gesetz darf der Vermieter jedes Jahr elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen.

Möglich macht das die Modernisierungsumlage – eine Sonderform der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung. So kann ein Vermieter einen Zuschlag zur Nettomiete verlangen, wenn bauliche Veränderungen den Wohnwert erhöhen oder eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken. In Deutschland ist sie in Paragraph 559 des BGB geregelt. "Es deutet alles darauf hin, dass hier mit allen Mitteln versucht wird, die Mieter zum Auszug zu bewegen, um nach einer Luxussanierung mit den Wohnungen noch mehr Kohle zu machen", sagt Katrin Hartwig vom Mieterverein Freiburg.

Eine emotionale Angelegenheit

Samuel kämpft als Hauptmieter dafür, dass seine WG in der Wohnung bleiben kann – auch wenn sie sich nicht mehr wie ein sicheres Zuhause anfühlt. Schon vor Monaten hat er sich einen Anwalt über den Badischen Mieterring gesucht. Christian Göpper antwortet für ihn auf die Anwaltschreiben, legt Widerspruch gegen die geplanten Modernisierungsmaßnahmen ein und unterstützt seinen Mandanten dabei, gegen das "Herausmodernisieren" vorzugehen. "Er ist ein Kämpfertyp. Andere würden das gar nicht durchziehen," sagt Göpper. Der Freiburger Mietrecht-Anwalt bearbeitet viele ähnliche Fälle, "aber diese Schärfe der Gegenseite ist schon sehr heftig, das habe ich noch nicht erlebt, es ist beispiellos," sagt Göpper.

Die Angelegenheit ist längst eine emotionale geworden. Im Februar musste Samuels Freundin mit vorzeitigen Wehen ins Krankenhaus. Der Stress um die Wohnung hat ihr so zugesetzt, dass der Arzt ihr strenge Bettruhe verordnet hat. Als die Gegenseite trotzdem mit Handwerkern in die Wohnung möchte, ist Samuel fassungslos. "Die schrecken wirklich vor gar nichts zurück." Er fühlt sich vertrieben, unter Druck gesetzt und ungerecht behandelt. Er, seine Familie und ein paar Untermieter wohnen immer noch gerne in der WG, doch die Beziehung zu ein paar ehemaligen Mitbewohnern ist angeknackst. Die dreiköpfige Familie ist ausgezogen und wirft Samuel vor, die Situation nicht im Griff gehabt zu haben. Teilweise hatten die Anwälte des Vermieters die Untermieter kontaktiert – auch telefonisch – und sie auf das beendete Hauptmietverhältnis und ihre Pflicht zur Räumung hingewiesen. Doch Samuel und die verbliebenen Mitbewohner möchten in der Wohnung bleiben. Und vor allem: Sie wollen sich nicht vertreiben lassen.

"Die schrecken wirklich vor gar nichts zurück." Samuel Korn
Die Vermieterseite sieht die ganze Sache natürlich anders. Über seine Anwälte lässt der Vermieter auf fudder-Anfrage ein vierseitiges Pdf-Dokument schicken, auf dem die für ihn relevanten Fakten zusammengefasst sind. "Sie zeigen, dass die Angelegenheit, über die nicht nur ein zivilrechtliches Verfahren vor dem Amtsgericht anhängig ist, sondern derzeit auch ein strafrechtliches Ermittlungsverfahren gegen (...) läuft, nicht auf ein ’Schwarz-Weiß-Bild’ von guter Mieter, böser Vermieter zu reduzieren ist", schreiben die Anwälte.

Der Tenor des Schreibens: Die Mieter hätten die Situation – insbesondere die Kündigung des Mietverhältnisses – selbst verschuldet. Laut Vermieterseite habe Samuel Korn den "Bogen überspannt", in dem er den Vermieter in einem Gespräch mit dem Hausmeister als "Lügner" und "Arschloch" bezeichnet und eine "horrende" fünfstellige Summe forderte, für die er bereit gewesen sei, das Mietverhältnis aufzuheben. "Es war damit offensichtlich, dass es Herrn (...) allein um Geld geht." Außerdem sei es ihm nie um eine familienähnliche WG gegangen, sondern um die Durchsetzung seiner eigenen Interessen. Diese Interna stammen – so die Anwälte – von zwei der bereits ausgezogenen Untermieter.

Vermieter: Erstaunlich viele Pflichtverstöße der Mieter

Auch der Eigenbedarf wird angesprochen. So sei zwar eine langfristige Eigennutzung des Objekts denkbar, im Fokus des Vermieters stünden jedoch die Sanierung und Modernisierung des in die Jahre gekommenen Gebäudes. Deshalb seien auch die Terminankündigungen nichts Außergewöhnliches gewesen. Weil sich die Mieter weigerten, während der Bauarbeiten auf Kosten des Vermieters in ein Hotel oder eine Ferienwohnung zu ziehen, habe man das Mietverhältnis und etwaige Pflichtverstöße untersucht und dabei "erstaunlich viele Pflichtverstöße der Mieter gefunden, die dann abgemahnt wurden."

Inzwischen haben die Anwälte im Namen des Eigentümers auch einer weiteren Partei im Haus gekündigt. Als Kündigungsgrund nennt er nun wieder Eigenbedarf, dieses Mal für seine Schwiegermutter. Die letzte Partei im Haus wird ebenfalls mit Abmahnungen überhäuft. "Erst Eigenbedarf für ihn, dann maximale Sanierung und jetzt Eigenbedarf für die Schwiegermutter, da braucht man ja nur die Fakten aneinanderreihen und jeder kann sich das Bild wunderbar selber zeichnen", sagt Samuel. Auch sein Anwalt Christian Göpper hat diese Vermutung: "Der Vermieterseite geht es nicht um Mieterhöhung oder Sanierung, man will erst mal alle raushaben." Und das hat bisher ganz gut funktioniert. Göpper rät seinem Mandanten, jetzt abzuwarten, was die Gegenseite macht – das Räumungsverfahren läuft. Und da sei vieles denkbar. "Der Richter wird versuchen, dass sich die Parteien einigen."
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Was kann man tun, wenn der Vermieter plötzlich kündigt?

Tipps von Katrin Hartwig vom Mieterverein Freiburg:

1) Wenn es um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs geht, rät Hartwig, erst einmal gründlich zu recherchieren: Besitzt der Eigentümer noch andere Objekte? Was für einen Background hat er? Benötigt er die Wohnung tatsächlich für sich oder einen Angehörigen oder geht es eher darum, einen unliebsamen Mieter loszuwerden? Gab es vielleicht in der Vergangenheit Unstimmigkeiten, beispielsweise wegen Wohnungsmängeln oder beanstandeten Betriebskostenabrechnungen?

2) Überprüfen, ob der Eigenbedarf begründet ist: Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will. Begünstigte Personen sind zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister. Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und sich an alle Mieter der Wohnung richten.

3) Vorsichtshalber schon mal Wohnungsersatz suchen und diese Aktivitäten auch dokumentieren, denn zum einen wurden leider – nicht zuletzt wegen der neueren BGH-Rechtsprechung – die Anforderungen an den Kündigungsgrund "Eigenbedarf" immer weiter gesenkt, was sich auch auf die örtliche Rechtsprechung oft zu Gunsten des Vermieters auswirkt. Zum anderen muss der Mieter gegebenenfalls im gerichtlichen Verfahren nachweisen, dass er trotz intensiver Suche keine Ersatzwohnung gefunden hat, um zu erreichen, dass ihm das Gericht zumindest eine angemessene Räumungsfrist einräumt.

4) Fachkundigen Rat beim örtlichen Mieterbund einholen. Die Rechtsberatung steht jedem nach Beitritt kostenfrei zur Verfügung, die Mitgliedschaft im Freiburger Mieterverein kostet 68 Euro, die einmalige Aufnahmegebühr 30 Euro. 5) Schadenersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs geltend machen.
  • Schadenersatz steht dem Mieter grundsätzlich zu, wenn sich nach Auszug herausstellt, dass der Eigenbedarf nicht wie angekündigt realisiert wurde, also nicht die Person eingezogen ist, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wurde. Dafür sollte man Namen auf Klingelschild und Briefkasten prüfen.
  • Schadenersatzpositionen: Inseratkosten, Maklerkosten, Umzugskosten, Mietpreisdifferenz neue Wohnung/alte Wohnung, spezielle Anschaffungen wie Möbel oder Vorhänge.

Habt ihr ähnliche Erfahrungen mit eurere Wohnung gemacht? Schreibt gerne in die Kommentare.