Wohnen

Mietverträge in WGs oder Studentenwohnheimen: Worauf man achten sollte

Andreas Kunze

Ob Azubi oder Student: Bei der Suche nach der eigenen Unterkunft ist für viele junge Leute we gen der hohen Mieten die Wohngemeinschaft erste Wahl. Beim Mietvertrag sollte man sich aber auskennen.

Bei möblierten Zimmern sowie Studentenwohnheimen gelten ebenfalls besondere Regeln. Wenn eine Wohngemeinschaft neu gegründet werden soll, sollte jedem Mieter sollte klar sein, um welche Form einer WG es sich handelt. Denn danach richten sich die Rechte und Pflichten. Wer dabei nicht aufpasst, steht im schlimmsten Fall Hals über Kopf auf der Straße oder muss für die Miete seiner Mitbewohner aufkommen.


Gemeinschaftsvertrag
Wenn alle WG-Mitglieder den Mietvertrag unterschreiben, wird jeder für sich zum Hauptmieter und gegenüber dem Vermieter zum gleichberechtigten Vertragspartner. Untereinander gründen die WGler formlos eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Das hat unter anderem die Konsequenz, dass jeder Einzelne "gesamtschuldnerisch" haftet. Das bedeutet, "dass jeder einzelne dem Vermieter gegenüber für die volle Miete haftet, nicht nur in Höhe seines eigenen Anteils", so die Auskunft des Berliner Mietervereins.

Häufig zahlen die Mitbewohner ihren Mietanteil an einen aus der Runde, der den Gesamtbetrag an den Vermieter überweisen soll. Tut er das nicht und verschwindet mit dem Geld, müssen die anderen nachzahlen. Wenn sie großes Pech haben, kündigt der Vermieter wegen Mietrückstandes auch noch. Das zeigt ein Urteil des Amtsgerichtes Paderborn: Es verurteilte vor Jahren einen 21-jährigen Studenten nicht nur dazu, die rückständige Miete zu übernehmen, sondern auch noch die Kosten der Wohnungsräumung. Sein ehemaliger Mitbewohner war über Nacht verschwunden und hatte nur Möbel zurückgelassen (Az: 51 C 28/99).

Vor solchen bösen Überraschungen könnte ein Extrakonto schützen, von dem zum Beispiel nur die Daueraufträge an den Vermieter und Stromversorger ausgeführt dürfen. Ein anderes Haftungsrisiko sind Schäden an der Wohnung, etwa nach einem Feuer. Auch dafür haften alle WGler mit einem Gemeinschaftsvertrag gesamtschuldnerisch (Oberlandesgericht Celle 2, Az: 2 U 29/97). Die Haftung kann nur per entsprechende Vereinbarung mit dem Vermieter beschränkt werden – eine Vereinbarung der Mitmieter untereinander ist gegenüber dem Vermieter ohne Belang. Ärger lässt sich vorbeugen, wenn alle Mitbewohner eine Privat-Haftpflichtversicherung vorweisen, bei der Mietsachschäden mitversichert sind.

Untervermietung
Unterschreibt nur ein Mitglied der Wohngemeinschaft den Mietvertrag, so besteht nur zwischen diesem Mieter und dem Vermieter eine vertragliche Verpflichtung. Die anderen WG-Mitglieder sind lediglich Untermieter und damit ausschließlich Vertragspartner des Hauptmieters. Das bedeutet: Die WG-Untermieter zahlen an den Hauptmieter und haben damit ihre Verpflichtung erfüllt – der Vermieter kann von ihnen nichts fordern, weder wegen rückständige Miete noch Ersatz wegen etwaiger Wohnungsschäden.

Der Nachteil: Kommt der Hauptmieter seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nicht nach, droht trotzdem der Rausschmiss. Der Vermieter könnte wegen Mietrückstandes kündigen – und die Untermieter würden zunächst gar nichts davon erfahren, da sie mit dem Vermieter direkt nichts zu tun haben. Ein weiteres Risiko: Der Hauptmieter braucht eine Untermieterlaubnis, sonst handelt es sich um eine "unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte" (Paragraph 540 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Wenn eine Überbelegung entstehen würde, kann der Vermieter auch nein sagen zur Untervermietung. Fehlt die Untermieterlaubnis, kann das ebenfalls bis zum Rauswurf aller WG-Mitglieder führen. Die Untermieterlaubnis sollte sich ein WG-Interessierter daher zeigen lassen.
Möbliertes Zimmer
Wer als Azubi oder Student ein möbliertes Zimmer in einer Wohnung mietet und mit dem Vermieter zusammenlebt, muss besonders aufpassen: Es gibt dann keinen gesetzlichen Kündigungsschutz. Wird die Miete monatlich gezahlt, kann jederzeit ohne Grund kurzfristig bis zum 15. eines Monats zum Monatsende gekündigt werden (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 i BGB, § 573c BGB). Das lässt sich nur durch eine vertragliche Vereinbarung abändern.

Studentenwohnheim
Für die zumeist sehr günstigen Zimmer gelten Abweichungen vom normalen Mietrecht. Die Mietdauer kann zum Beispiel an die Laufzeit eines Semesters oder beispielsweise drei Jahre gebunden werden, die Mietkaution wird nicht verzinst, so der Deutsche Mieterbund. Die gesetzlichen Kündigungsschutzbestimmungen gelten ebenfalls nicht. Um als Studentenwohnheim zu gelten, müssen Vermieter müssen allerdings ein konkretes Belegungskonzept mit zeitlicher Begrenzung der Mietzeit und Rotation praktizieren, sonst können sie sich nicht auf die Erleichterungen beim Kündigungsschutz berufen, so der Bundesgerichtshof (BGH, VIII ZR 92/11).